Investir en Ehpad

  • investir-ehpad1
  • 20_7_2248714-4
  • The questionnaire
  • 20_7_1657601-4

Avant la création du nouveau statut de Loueur Meublé Non Professionnel avec la loi Censi-Bouvard, l’investissement en EHPAD n’était pas au sens propre un outil de défiscalisation. L’objectif premier d’un tel investissement, au travers des dispositifs LMP et LMNP Classique était d’obtenir à terme des revenus importants non fiscalisés.

Pourquoi ces revenus non fiscalisés ? Car les statuts classiques du loueur en meublé professionnel et non professionnel disposent d’avantages fiscaux très importants. En effet si vous optez pour le régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP) vous pouvez :

  • Déduire totalement les charges uniquement sur le revenu global
  • Récupérer la TVA sur votre acquisition sous certaines conditions
  • Amortir la valeur du bien acquis
  • Vos biens loués en meublé professionnel seront exclus du champ de l'ISF
  • Exonérer totalement les plus values lors de la cession du bien à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes annuelles de l'activité soit inférieure à 90.000 euros

Dans le régime classique du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous avez la possibilité de :

  • Déduire totalement les charges mais uniquement sur les revenus de même nature (BIC)
  • Récupérer la TVA sur votre acquisition sous certaines conditions
  • Les plus values suivent ici le régime des plus values immobilières des particuliers : abattement de 10% par an à partir de la 6e année de détention du bien,  donc exonération totale des plus values au bout de 15 ans
  • Cumuler cette réduction d’impôt avec d’autres lois de défiscalisation

Le statut LMNP Bouvard-Censi, cousin de la loi Scellier

La loi de Finances rectificative pour 2009 a instauré un nouveau dispositif à côté du LMP et LMNP Classique, provenant d’un amendement déposé par messieurs les députés Bouvard et Censi.

Ce nouvel outil de défiscalisation que nous appelons LMNP Bouvard-Censi, fonctionne sensiblement sur le même principe que la loi Scellier. Il prévoit une réduction d’impôt sur le revenu, linéaire sur 9 années consécutives, équivalente à 25% du prix de revient du logement dans la limite de 300.000€.

Mais ce n’est pas la seule fiscalité avantageuse de ce nouveau système, désormais vous pouvez aussi :

  •      Profiter de revenus non liés au taux d’occupation de la Résidence Bouvard, mais garantis par le bail commercial avec l’exploitant
  •     Amortir la fraction du prix de revient excédant les 300.000€
  •     Récupérer de la T.V.A de 19,6% sur le montant de l’investissement (définitivement acquise au bout de 20 ans)
  •     Cumuler cette réduction d’impôt avec d’autres lois de défiscalisation
  •     Reporter la réduction d’impôt pour sa partie excédant l’impôt dû, pendant les 6 années suivantes
  •     Les plus-values immobilières seront ici exonérées après 15 ans de détention

Investir en EHPAD avec la loi Bouvard-Censi

Grâce à un marché en demande constante

Une durée de vie qui s’allonge, une population qui tend à vieillir, le marché de la dépendance tend inexorablement à se développer. On estime qu’il y aura environ 50% de personnes âgées dépendantes de plus en 2040. 

Le tableau ci-dessous montre l’évolution du nombre de personnes âgées dépendantes selon 3 scenarii, une hypothèse pessimiste, une optimiste et une centrale.

Le marché pourrait donc absorber la création de 100 établissements par an pendant 30 ans.

Grâce à une convention tripartite pluriannuelle

Sur la base du respect d’un cahier des charges applicable aux Etablissements d’Hébergement de Personnes Agées dépendantes, se fixe alors une convention tripartite pluriannuelle. Cette convention a une forte valeur d’engagement car elle assure la qualité d’un établissement.

Elle vise à l’amélioration de la qualité des prestations de ces établissements et  est signée de tous les partenaires de l’EHPAD : les responsables d’établissement, les représentants de l’Etat, les autorités de tutelle en somme.

Le projet d’établissement décline alors un projet de vie et un projet de soins, ce dernier ayant pour objectif d’aider à prévenir et à traiter les maladies. Le projet de vie définit lui, les objectifs et moyens de l’EHPAD en termes de qualité de l’hébergement et de vie sociale des personnes âgées.

Grâce à de nombreuses aides de l’Etat

Suite à la signature de la convention tripartite, il sera lors déterminé si l’établissement est conventionné ou non, ce qui aura d’importantes conséquences pour le pensionnaire. En effet cela permettra aux personnes âgées dépendantes de percevoir des aides de l’Etat.

Cette réforme de la tarification, a donc donné lieu à la mise en place dans chaque établissement de trois tarifs d’hébergement :

  • Un tarif « hébergement » : déterminé annuellement par le préfet. Si l’EHPAD est conventionné, la personne âgée pourra percevoir  l’Aide Personnalisé au Logement (APL) pour couvrir partiellement ses frais.
  • Un tarif « dépendance » : le financement de ce tarif se fait par le biais de l’Allocation Personnalisée à l’Autonomie, sous conditions de ressources
  • Un tarif « soins » qui recouvre les prestations de soins techniques et de soins de base, ce tarif est alors pris en charge par l’assurance maladie.

Faites votre propre analyse du gestionnaire de l'établissement

  • Vérifiez le taux de remplissage annoncé :

Le taux de remplissage de la résidence EHPAD est un facteur primordial. Certes vos revenus ne seront pas liés au taux d'occupation de la résidence car votre bail commercial contient une obligation de résultat pour le gestionnaire. Pour la durée du bail il a l'obligation de vous verser les loyers prévus, c'est le gestionnaire qui est votre locataire. Mais néanmoins il convient de vérifier que le taux d'occupation de l'établissement est bien réellement celui annoncé, car cela rentre bien entendu dans l'équilibre financier de l'EHPAD

  • Etudiez l'équilibre financier de l'établissement

Il est question ici de s'assurer de la solvabilité du gestionnaire, car même si vous avez des loyers garantis, si le gestionnaire met la clef sous la porte, vous pourriez être privés de revenus pendant un certain temps. Bon nombre d'investisseurs n'avaient pas été assez diligent dans la sélection du gestionnaire. Choisir un bon gestionnaire est un point essentiel dans un investissement en EHPAD. L'antériorité du groupe, le nombre de résidences gérées, son chiffre d'affaires, sont autant d'éléments qui doivent vous aider dans votre choix. Il n'y a pas de solutions miracles, vos propres recherches ainsi que l'aide et l'assistance de conseillers avisés vous amèneront sur le meilleur choix en fonction de votre situation personnelle.

  • La cohérence économique

Qu'entend-on par cohérence économique? Vous verrez souvent des rentabilités annoncées largement supérieures à d'autres produits immobiliers défiscalisants, or s'il est vrai que les rentabilités dans un investissement en EHPAD sont supérieures, il faudra nécessairement que vous vérifiez la cohérence économique du projet.  Ainsi le loyer versé par l'exploitant à l'investisseur doit être cohérent avec la logique économique de l'exploitation.

Si les loyers versés sont trop élevés compte tenu des charges pesant sur l'EHPAD, le gestionnaire risque de se retrouver dans une situation économique très délicate, et ainsi ne plus pouvoir verser les loyers prévus initiamment dans le bail commercial. Des loyers trop élevés en taux ou en montant peuvent donc être sources de grosses difficultés pour l'exploitant.

Analysez en profondeur toutes les stipulations contractuelles

  • L'importance du bail commercial

L'analyse principale à réaliser pour le contrat de bail concerne les conditions de paiement en cas de mise aux normes de l'établissement.  En effet en signant une convention tripartite le gestionnaire s'engage à ce que l'EHPAD soit toujours en règle par rapport aux normes édictées par l'Etat. Ces modifications au cours du bail peuvent donc engendrer d'importants frais, que cela soit travaux, augmentation de la charge salariale due à l'obligation d'embaucher plus de salariés, il est important de vérifier que de grosses dépenses n'auront pas à être engagées dés le début de l'investissement.

C'est dans ces conditions que la rédaction du bail commercial est primordiale, et notamment la question de la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire de l'établissement. Les articles 605 et 606 du code civil doivent alors être insérés dans le bail, ils déterminent la répartition des gros travaux entre le gestionnaire et le propriétaire. Cela peut avoir une grande importance et influer nettement sur le taux de rentabilité de votre investissement, en fonction de qui aura la charge des travaux de grosses réparations.

  • L'importance de la date de livraison du bien si vous êtes LMP

Dans le statut du loueur meublé professionnel, la 1ère année d'imputation des déficits générés par l'investissement doit être l'année de livraison du bien. Donc s'il y a un écart important entre la date d'acquisition et la date de livraison du bien, sachez que si vous êtes LMP, vous devrez attendre l'année de livraison du bien pour commencer à imputer les déficits résultant de votre investissement.

Selon l’INSEE, en 2050, 22,3 millions de personnes seraient âgées de 60 ans ou plus contre 12,6 millions en 2005, soit une hausse de 80 % en 45 ans. C’est entre 2006 et 2035 que cet accroissement serait le plus fort (de 12,8 à 20,9 millions), avec l’arrivée à ces âges des générations nombreuses issues du baby-boom, nées entre 1946 et 1975. Le vieillissement de la population est alors inéluctable.

Les effectifs de personnes qui nécessiteraient potentiellement une prise en charge par des établissements spécialisés vont donc nécessairement augmenter. Selon les hypothèses de l’Insee, on pourrait penser qu’entre 2005 et 2025 le nombre de personnes âgées dépendantes aura augmenté de 26% dans une hypothèse haute.

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, spécialisés dans l’accueil de personnes âgées nécessitant une assistance journalière et permanente, connaissent donc un développement très important. Les besoins sont d’ores et déjà présents et ils sont croissants, mais les structures d’accueil sont insuffisantes.

L'évolution de la perte d'autonomie des personnes âgées jusqu'en 2040

Source : Le figaro

Taux d’évolution global des personnes âgées dépendantes entre 2005 et 2020 (en %)


Akerys vous propose un complément retraite solide : l'ehpad ( Établissement d' Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), établissement médicolégale mais aussi la forme d'institution la plus répandue en France. Un investissement ehpad vous offre des avantages fiscaux par l'intermédiaire d'un programme immobilier ehpad. Réalisez des investissements sécurisés et obtenez à terme, des revenus importants non fiscalisés. Investir dans une maison de retraite ehpad constitue un réel avantage à long terme pour chaque statut ehpad classiques (lmp, lmnp, lmnp bouvard-censi). L'objectif étant d'acquérir un complément de retraite important et un bien immobilier à forte rentabilité. La défiscalisation ehpad vous permet de diminuer considérablement vos charges.